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港式以房养老有生之年不用偿还一分钱0

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来源: 作者: 2019-06-09 20:34:51

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两个月来,“以房养老”已然“山雨欲来风满楼”。9月13日,国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,其中明确提到要开展老年人“住房反向抵押养老保险”试点,也就是俗称的“以房养老”。11月4日,山东省政府提出将在省内开展以房养老试点,试点将由省金融办会同人民银行济南分行、山东银监局、证监局、保监局、省住房城乡建设厅具体负责,并将于今年年底前启动。

对于很多内地人来说,以房养老仍是新鲜事物。即使在更为国际化的香港,以房养老(港人称为“安老按揭”)也仅推行两年,原因是安老按揭对金融机构存在较高风险。直至2011年7月,香港的“安老按揭”业务才由香港按揭证券有限公司推出:借款老人每月可获稳定收入,同时可以终身不还贷款,终身居住在物业中。截至上月底,已有497宗申请获批。到底港式以房养老如何操作?近日专访了香港按揭证券有限公司CEO李令翔先生。

“我要强调的是,香港的安老按揭仅是一门生意,而不是一项养老政策,我们是要赚钱的,据我了解全世界‘以房养老’,都是由金融机构推出的一项金融产品。”坐在香港国际金融中心二期80层、直面窗外维多利亚港浩渺的烟波,李令翔介绍公司的安老按揭业务。

安老按揭

用自住物业作为抵押品申请

做生意之前,一个成熟的商人自然会考虑以房养老的市场有多大?做这门生意,有多少赚头?有多大风险?香港按揭证券公司也是这么干的。

李令翔向介绍称,公司在2010年曾就安老按揭进行过一项系统的、有代表性的目标用户市场调研。据了解,当年10月至11月,他们一共访问了1005位60岁或以上、拥有非按揭物业或快将清偿按揭债务的业主。结果发现,约44%的受访者支持香港引入安老按揭,并有约四分之一的受访者表示会考虑参加安老按揭试验计划。

公司很快认定了这一调查结果的“正面性”,于是决定在2011年7月推出“安老按揭试验计划”,让长者利用已经还清房贷的自住物业作为抵押品申请安老按揭,长者在继续安居于原有物业的同时,可获得稳定的现金流。

和内地社会保险不同的是,香港的职工通常只有一份“强积金”(MPF)作为养老保障,强积金账户由个人和单位各交5%,但这笔钱在很多人眼里难以支持老年生活,因为就算是李令翔这样的金融公司高管退休,他每月所能从MPF获得的退休金也只有1000多元港币。

香港曾经也想引入类似内地的养老保险制度,但政府经过多次讨论,都没有通过法案。几乎所有的香港老人都需要在退休前就提前“规划”好老年生活,例如给自己买一份人寿保险,“什么是退休计划,我们认为退休后有一笔稳定的、有保障的现金流,是十分有必要的,这也是我们的客户选择安老按揭的原因。”

市场前景

今年比上年业绩增加七成

但在现实中,很多香港老人面对以房养老常常也是“心有余而力不足”,在香港街头随机访问了几位老人。家住香港马鞍山的65岁老人刘先生告诉,虽然他的物业都已经还清按揭,但因为和儿子同住,他根本就不敢考虑安老按揭这回事。

家住香港九龙塘附近的叶先生则认为,与其选择安老按揭,年轻时候购买一份人寿保险更靠谱一些,“我听说过这种按揭,但个人感觉要交的保费太高,有些划不来。”

目前看来,安老按揭确实是较新颖和小众的香港人的养老方式,因为未富先老的问题困扰着很多老人。对于安老按揭的目标客户,香港安老按揭公司执行董事彭醒棠当初的一席话十分直接:“我们明白安老按揭并不一定适合每一位持有物业的长者,不过部分长者(例如没有子女、子女已经移民外国或者子女有充裕的财政能力的长者)可能会想透过安老按揭,每月得到稳定的贷款收入,提高生活指数。另外,有些长者或者会考虑将原有价值较高的物业变卖,然后购入两个价值较低的单位,让子女和自己分别居住在两个单位,再利用自己居住的单位申请安老按揭,这就确保子女有地方住,而自己又可收取年金作帮补。”

虽然两年多来,香港按揭证券公司只收到497宗申请,但李令翔却对安老按揭产品的前途信心满满,因为最近1年的业绩比上一年增加了七成以上,“我们的客户都是比较有钱的中产阶级和以上的人群”。

和内地一样,香港正在进入老龄化社会,据统计,2009年香港65岁以上人口占总人口13%,相当于6名成年就业人口供养1名65岁以上老人;时间越往后,问题越严重,到2036年,65岁以上人口所占比例将升至26.4%,即每两名成年就业人口就要供养1名65岁以上长者。

运作方式

贷款和保险相结合

“安全、稳定、没有风险。”李令翔用了这8个字概括香港的安老按揭产品特点,在他眼中,老人如果申请了安老按揭,就是“借了一笔一辈子不用还,死后也不需要子女还”的贷款。那么,这项安老按揭产品是如何运作的呢?

简单来说,安老按揭就是一项贷款和保险相结合的金融产品,由银行作为出资方,由香港按揭证券公司作为保险方。银行负责向老人借贷,老人拿到钱后就欠了银行的利息和本金,同时,老人还欠了一笔香港按揭证券公司保险金,如果最后偿还贷时出现资不抵债的情况,这笔钱不需要老人的子女或房产继承人承担,而是直接由按揭证券公司负责将差价补偿给银行。当然,老人的继承人可以选择还清贷款赎回房产;如果不赎回,那么银行出售房产的价值超过老人所欠款项的部分,都将由房屋的继承人所有。

此前安老按揭原先是针对年龄60岁以上的香港公民,最高的物业封顶额是800万元港币;去年11月,按揭证券公司将借款人年龄调低至55岁,最高物业封顶额调高至1500万元港币。意思就是说,如果借款人的物业价值超过1500万港币,他/她在申请按揭时,也只能按照1500万元港币的按揭额来操作。

借贷的流程十分严谨。借款人只要是55岁以上持有有效香港身份证的人士,同时其名下没有破产或债务重组,同时其物业楼龄在50年以下,就可以申请按揭,超过50年以上的物业,则要按物业的具体情况进行评估。借款人可以是一个人,也可以是两个人,例如联名拥有物业的夫妻。

有意思的是,文件还规定如果申请人是通过明显低于市场价格、或者赠与的方式获得物业,将无法申请安老按揭。李令翔说:“这主要是防止物业在业权上的纠纷,降低金融机构的风险,如果是赠与的,在做按揭时,可能会有人挑战房子的业权。”

机动灵活

房屋若升值可要求增加年金

在设计这款按揭产品时,决策者提出了较灵活的按揭年限。老人领取的每月年金会根据申请人的年龄、楼价、按揭年限和申请人数不同而不同。年龄分三档,分别是55岁以上、60岁以上和70岁以上,年龄越大,每月拿到的年金越高;借款人物业的价格和每月年金成正比,价格越高,相应年金也领取得越高;按揭年限分10年、15年、20年和终身,由此所获年金也依次递减,另外,双人申请所获的贷款额也比单人的略低。

例如,业主A年龄已超过70岁,且是单人申请贷款,申请年限是10年,那他每月获得的每百万元年金是5100元港币,而如果他的物业价值正好是500万元港币,那老人一个月实际能获得25500元港币的安老按揭。

据李令翔的介绍,在目前的497宗申请中,选择单人申请的占到65%;申请老人的平均年龄为69岁,其中最小55岁,最老93岁;所申请的物业平均价值为440000元港币,其中最便宜的一套80万元港币,最贵的一套高达3500万元港币;申请物业的平均楼龄为30年;现实中,选择10年期安老按揭和终身安老按揭的人数最多。“一般年龄在70岁以上的老人通常喜欢选择10年期安老按揭,因为这样他们获得的年金较高,他们想在自己还有活力的时候享受人生;年龄在五六十岁的人就选择终身养老,因为他们更希望获得长期稳定的现金流。”李令翔说。

另外,老人还可以申请“一笔过贷款”,就是直接支取一大笔现金,但这会造成每月年金的减少。同时,一旦老人的房屋升值了,老人还可以向银行提出提高每月年金的要求;反之,如果房屋贬值,老人的每月年金数额并不受影响。据了解,目前老人每月所获的最高额年金已达到83600元港币。

有意思的是,无论按揭年限选择10年还是终身,按照“有生之年不用偿还一分钱”的原则,在合约期满后,老人仍然可以居住在物业里,直到百年归老。例如,一位70岁的老人选择10年期贷款,到80岁时,老人及子女不需要立刻还款,可以继续住在物业中,直到老人去世,才要还贷或抵押房产。当然,假如这位老人85岁去世,老人就会被多追加银行5年的利息。

安老按揭经营两年多来,已有7宗申请人去世,其子女都选择还掉老人欠下的贷款,李令翔说:“这是因为老人欠下的债务并不高。”

同时,也已有4位申请人提出终止安老按揭,“这里头的原因多种多样,这几位老人可能并没有考虑清楚,所以他们在半年内终止了合同。”

风险应对

未来可能追加保单作抵押

可是,虽说“有生之年不用偿还一分钱”,但老人欠下的这笔账却不少,它包括利息开支、按揭保费、律师辅导费、手续费等等。安老按揭的利率为2.75%;按揭保费分基本按揭保费和每月按揭保费两部分,基本按揭保费分7期,由第4年至10年每年支付,支付的价格为物业价值的0.28%;每月按揭保费为欠款总额乘以年利率1.25%。

我们再拿之前举例的业主A来计算,10年按揭下来,他刚刚从银行那里拿到最后一笔25500元港币的年金,此时,老人总共从银行获得306万元港币,10年后需要偿还的本金加利息为元,老人还需要支付的基本按揭保费为98000元,老人需支付的每月按揭保费高达20余万元港币。这时,老人或者子女如果想赎回房产,就要支付380余万元港币,如果老人这时正好过世,而他的物业升值到600万元港币,继承人不赎回物业,那继承人就将获得220多万元港币的差额。而老人选择的按揭时间越长,生存时间越久,所需支付的费用也将越高,甚至超过物业价值。

按揭收取的保险费用是否过高曾经受到老人们的激烈讨论,但李令翔并不认同,“今天下午,我们还在开会讨论如何控制公司风险的问题,我们下一步有可能需要老人抵押其人寿保险保单,以降低风险。我们公司目前面临的主要是三种风险,第一种风险是房价的风险,如果房价下跌,我们就将亏损;第二是利率的风险,我们贷款的利率一定下来就是不变的。但如果利率升得快,贷款超过房价的机会就会变得很大;第三是老人寿命延长造成的风险,老人活得越久,银行赔得越多,一旦资不抵债,我们就要理赔。”(文、图/武威 实习生刘方远)

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