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土地增值税或难根治高房价房企避税各自有招

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来源: 作者: 2019-07-02 12:18:48

土地增值税或难根治高房价 房企避税各自有招

土地增值税原本是为了防止开发商一味囤地而不开发,导致土地资源的闲置和浪费而设立,但在实际执行中,房企不但寻找各种途径规避税收,税务机关的弹性征收,也使得土地增值税存在监管“漏洞”

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【财经综合报道】据法治周末报道,据央视《每周质量报NBA最严重的4大禁赛阿泰禁赛72场仅第四他却无限期休战告》称,万科、富力、SOHO中国等45家房企8年欠缴土地增值税超3.8万亿元人民币。

报道引发了一场“口水战”,11月25日晚间,包括万科、华远、金地、万通、金隅、首开在内的多家上市房企纷纷发布公告予以澄清。

华远地产董事长任志强也连发数条微博,痛批央视“愚蠢无知”,并表示正在研究如何公开起诉央视的事宜。他认为:“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种,不存在逃税、避税和拖欠的可能。”

国家税务总局有关负责人11月26日回应称:“有关人员对欠税数额的推算,方法是不正确的,对税收政策和征管方式存在误解、误读。”

中国政法大学民商经济法学院财税金融法研究所所长刘少军告表示:“3.8万亿元在计算方法上可能有一些问题,但土地增值税欠缴的现象确实是存在的,房企在缴纳土地增值税时也会做一些避税的处理。”

“对房地产行业而言,合理避税是行业公开的秘密,但是通过简单叠加,推算出来的天文数字则明显欠妥。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示。

即便多位业内人士指出3.8万亿元的数字有些虚高,但土地增值税存在漏缴、欠缴、征管困难等问题却是不争的事实。

房企避税各自有招

“土地增值税从制度设计上看比较合理,但实际征管过程中却存在着困难。”这一点在地方土地局任职的章林晓深有体会。

韩长吉表示:“土地增值税较为复杂,对税务部门的征管能力要求很高,企业有合法避税的权利和漏税、逃税的冲动,这就更加了剧土地增值税征管的困难。”

按照土地增值税的计算公式:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的金鹰节汪涵朱军见面热聊董卿忙着看台本“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额,而增值额越低所使用的税率也越低。

东北财经大学财税学院吴旭东教授表示:“房企有两种方式来避税——一种是降低销售价格;另一种方式是增加扣除额。”

章林晓对此很有感触:“房企销售的时候可以虚让价格,例如报价1.8万雷霆出品必入空砍群威少说好的雷霆必出精品呢元/平方米,但实际价格为2万元/平方米,差额部分以装修的形式体现。”

“扣减的成本很多,税务机关很难核算,大的房地产企业在多地都有项目。”章林晓介绍说,“北京的房价涨得快,为了避免土地增值税超额,开发商可以将北京的扣除额做大,将其他地区的成本做小,在公司内部这种操作是很简单的。”

在项目竣工结算前由于涉及到成本确定等原因,而无法计算土地增值税,这样一来土地增值税便有了合理拖欠的理由。

“根据土地增值税条例及其细则规定,土地增值税实行预征,等到项目终了进行清算,多退少补,因此缴纳需要很长的周期。”章林晓告诉法治周末,“出于种种考虑,有的房地产企业利用推迟工程的竣工时间等方式,使土地增值税迟迟不能清算。”

注册会计师郑继来表示:“对于符合清算条件而不清算的房企,税务部门可以参照当地的行情对成本进行核定,但核定成本的数据往往掌握在其他部门手中,税务机关难以获得。”

“土地增值税有其特殊性,对于工程的评估、清算需要非常专业的知识,而税务部门人员在这方面大多是‘门外汉’。”在郑继来看来,人才的缺乏也造成了土地增值税征管难的局面。12下一页

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